Das Grundbuch: Wartung und Pflege
Das Grundbuch: Wartung und Pflege
Norderstedt (em/la) Allgemein ist bekannt, dass ├╝ber jedes Grundst├╝ck, jede Eigentumswohnung und auch jedes Erbbaurecht ein Grundbuch angelegt ist und insbesondere steht im Grundbuch, wer Eigent├╝mer ist.

Dar├╝ber hinaus finden sich im Grundbuch Eintragungen dazu, wer Rechte an einem Grundst├╝ck hat, beispielsweise ein Wegerecht oder ein Nie├čbrauchsrecht. In der sogenannten III. Abteilung des Grundbuchs sind Grundpfandrechte, also in der Regel Grundschulden oder fr├╝her Hypotheken, verzeichnet, wenn die Immobilie als Sicherheit f├╝r eine Darlehnsschuld verwendet wird.

Wer ist Eigent├╝mer?

Das Grundbuch wurde geschaffen, um zweifelsfrei feststellen zu k├Ânnen, wer der jeweilige Eigent├╝mer einer Immobilie ist. Insbesondere kann auch nur derjenige im Grundbuch etwas bewirken, der dort eingetragen ist. Immer wieder ist festzustellen, dass den Beteiligten schlicht unklar ist, wer wirklich im Grundbuch eingetragen ist. Beispielsweise gehen oft Eheleute davon aus, dass sie gemeinsam im Grundbuch stehen, w├Ąhrend tats├Ąchlich nur der eine Partner eingetragen ist. Dies kann teilweise zu fatalen Folgen f├╝hren, beispielsweise wenn der Berechtigte stirbt und die Immobilie pl├Âtzlich vollst├Ąndig in den Nachlass f├Ąllt. Ebenso sollte man darauf achten, dass der eingetragene Eigent├╝mer zumindest im fortgeschrittenen Alter durch entsprechende notarielle Vorsorgevollmachten sicherstellt, dass im Falle seiner Erkrankung bez├╝glich der Immobilie agiert werden kann.

Beispiel: Frau F. ist 87 Jahre alt und Eigent├╝merin eines Einfamilienhauses mit gr├Â├čerem Garten. Aufgrund fortgeschrittener Demenz kann sie keine Erkl├Ąrungen mehr abgeben und ist au├čerdem nicht mehr in der Lage, in dem Haus zu wohnen. F├╝r eine Heimunterbringung muss das Objekt verkauft werden. Wenn unsere Frau F. keinen Bevollm├Ąchtigten hat, muss erst ein Betreuer bestellt werden. Der kann dann das Haus zwar verkaufen, die Abwicklung des Vertrages verz├Âgert sich aber erheblich, weil das Betreuungsgericht der Verf├╝gung ├╝ber die Immobilie erst zustimmen muss. Erst wenn das alles vorliegt, kann der Kaufpreis an Frau F. ausgezahlt werden, damit deren Heimunterbringung bezahlt werden kann.

Erbf├Ąlle
Stirbt ein Eigent├╝mer/Miteigent├╝mer eines Grundst├╝cks, f├Ąllt sein Eigentum in seinen Nachlass und somit an den Erben, ggf. im Wege der gesetzlichen Erbfolge an den oder die gesetzlichen Erben, wenn kein Testament vorliegt. Dementsprechend sollte man sich zu Lebzeiten besser ├╝berlegen, wer Eigent├╝mer nach dem Tod werden soll. Beispielsweise kann sich der ├╝berlebende Ehegatte pl├Âtzlich nach dem Tod des Partners einer Erbengemeinschaft als Miteigent├╝mer oder auch alleinigen Eigent├╝mer der Immobilie gegen├╝bersehen, an der er zwar m├Âglicherweise beteiligt, mit Sicherheit aber nicht allein verf├╝gungsberechtigt ist. Dieses kann dann zum Verlust der angestammten Wohnung f├╝hren. Selbst wenn solche dramatischen Auswirkungen aus- bleiben, wird immer wieder ├╝bersehen, dass das Grundbuch im Moment des Versterbens unrichtig geworden ist, weil logischerweise der Erblasser noch im Grundbuch steht und dieses auch nicht etwa von Amts wegen durch irgendeine Instanz berichtigt wird. F├╝r die Grundbuchberichtigung ben├Âtigt man einen Erbnachweis, zugelassen sind entweder das er├Âffnete notarielle Testament des Erblassers oder aber der Erbschein. Dessen Erteilung dauert gerne mal drei bis sechs Monate selbst bei unstreitigen Erbf├Ąllen. Dieses kann wiederum Folgen haben.

Wir bleiben bei unserem Beispiel mit unserer Frau F. Nehmen wir einmal an, Frau F. h├Ątte das Haus aufgrund eines handschriftlichen Testaments von ihrem Mann geerbt, der vor 15 Jahren verstorben ist. ├ťber eine Grundbuchberichtigung hat sie sich keine Gedanken gemacht. Bevor Frau F. oder besser gesagt in unserem Beispiel der Betreuer das Objekt dann verkaufen k├Ânnte, m├╝sste erst einmal ├╝berhaupt Frau F. ins Grundbuch eingetragen werden. Da nur ein handschriftliches Testament (hoffentlich noch) von ihrem Mann vorliegt, muss zuerst ein Erbschein nach dem Ehemann beantragt und erteilt werden. Dann kann das Haus verkauft werden, woraufhin dann eben (wegen der Betreuung) das Betreuungsgericht auch noch zustimmen muss. Bis Frau F. hier ihren Kaufpreis erh├Ąlt, d├╝rfte mit Sicherheit ein halbes Jahr bis Dreivierteljahr vergangen sein.

Daher: Wer Eigent├╝mer einer Immobilie ist, sollte zwingend ein notarielles Testament errichten. Tritt der Erbfall ein, ist mit dem er├Âffneten, notariellen Testament das Grundbuch in wenigen Wochen zu berichtigen, ansonsten muss zwingend ein Erbschein beantragt werden, was nicht nur teuer ist, sondern zu einem erheblichen Zeitaufwand f├╝hrt und eine kurzfristige Verf├╝gung ├╝ber die Immobilie verhindert.

Fazit: Man sollte ab und zu den Grundbuchinhalt ├╝berpr├╝fen und sich Gedanken dar├╝ber machen, ob in Bezug auf die Eigent├╝merstellung oder bez├╝glich eingetragener Belastungen etwas zu veranlassen ist.
Rechtsanwaltskanzlei Lotz und Schmidt
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